Welche Versicherungen du für deine Immobilie als Kapitalanlage wirklich brauchst

Der Einstieg ins Immobilieninvestment fühlt sich für viele komplizierter an, als er sein müsste. Ein Thema sorgt dabei besonders schnell für Verunsicherung. Versicherungen.

Unzählige Angebote, widersprüchliche Meinungen und oft die Angst, etwas Wichtiges zu vergessen. Gleichzeitig steht die Sorge im Raum, Geld für Absicherungen auszugeben, die am Ende niemand braucht.

Die Realität ist deutlich nüchterner.
Für eine Kapitalanlage Immobilie brauchst du wenige Versicherungen, dafür aber die richtigen. Wer versteht, welche Absicherungen Pflicht sind und welche optional bleiben, schützt sein Investment gezielt und hält die Rendite stabil. Genau darum geht es in diesem Beitrag.

Der Grundsatz, der alles vereinfacht. Nicht jede Versicherung erhöht deine Sicherheit.
Manche erhöhen nur deine Kosten. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen:

• existenziellen Risiken, die dein Vermögen bedrohen
• kalkulierbaren Risiken, die du selbst steuern kannst

Wenn du das trennst, wird das Thema Versicherungen plötzlich überschaubar.

Diese zwei Versicherungen sind für jede Kapitalanlage Pflicht:

• Wohngebäudeversicherung

Ohne sie ist kein Immobilienkauf realistisch finanzierbar. Keine Bank in Deutschland vergibt ein Darlehen für eine Wohnimmobilie ohne bestehende Wohngebäudeversicherung. Sie schützt das Objekt selbst und damit die Grundlage deiner Kapitalanlage.

Abgedeckt sind in der Basisversion:

• Schäden durch Feuer
• Schäden durch Blitzschlag
• Leitungswasserschäden
• Sturm und Hagel

Diese Absicherung ist kein Extra, sondern das absolute Minimum.

Warum der Elementarschutz heute unverzichtbar ist
Was früher als selten galt, ist heute Alltag. Starkregen, überlastete Kanalisationen und Rückstau treffen längst nicht mehr nur Hochwassergebiete.

Der Elementarschutz deckt unter anderem:

• Überschwemmung durch Starkregen
• Rückstau aus der Kanalisation
• Erdrutsch
• Schneedruck

Der Kostenunterschied ist überschaubar. Der Schaden im Ernstfall nicht. Eine einzige Überschwemmung kann Reparaturen im sechsstelligen Bereich verursachen. Ohne diesen Zusatz entscheidet sich hier, ob deine Kapitalanlage stabil bleibt oder zur Belastung wird.

Besonderheit bei Eigentumswohnungen
Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern schließt nicht du selbst die Wohngebäudeversicherung ab. Diese Aufgabe liegt bei der Eigentümergemeinschaft und wird von der Hausverwaltung organisiert.

Für dich bedeutet das:
✅ du hast keinen direkten Einfluss auf den Tarif
✅ du trägst die Kosten anteilig
✅ du solltest den Versicherungsumfang vor dem Kauf prüfen

Eine schlechte oder lückenhafte Gebäudeversicherung ist ein echtes Risiko und gehört zur Kaufprüfung dazu.

Kostenrahmen:
Je nach Objekt und Anteil meist zwischen 150 und 400 Euro pro Jahr.

• Haus und Grundbesitzerhaftpflicht

Diese Versicherung schützt dich nicht vor kleinen Schäden, sondern vor finanziellen Katastrophen. Als Eigentümer haftest du für alles, was auf deinem Grundstück passiert. Unbegrenzt. Mit deinem gesamten Vermögen.

Ein klassisches Szenario:
Der Gehweg ist im Winter nicht ausreichend gestreut. Eine Person stürzt, verletzt sich schwer und fällt monatelang im Beruf aus. Behandlungskosten, Schmerzensgeld und Verdienstausfall summieren sich schnell auf Beträge, die ein einzelnes Investment massiv gefährden können.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:

• übernimmt berechtigte Schadenersatzforderungen
• wehrt unberechtigte Ansprüche ab
• trägt Anwalts und Gerichtskosten

Wichtig ist die Deckungssumme.
Fünf Millionen Euro gelten als untere Grenze. Zehn Millionen sind heute Standard und kosten kaum mehr.

Kostenrahmen:
Etwa 50 bis 150 Euro pro Jahr je Wohneinheit.

Versicherungen, die sinnvoll sein können

1. Vermieter Rechtsschutzversicherung
Rechtsstreitigkeiten mit Mietern sind nicht die Regel. Wenn sie auftreten, werden sie schnell teuer.

Typische Fälle:

• Kündigungsstreitigkeiten
• Räumungsklagen
• Mietrückstände
• Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Eine einzige Räumungsklage kann mehrere tausend Euro kosten. Gerade für Einsteiger bringt eine Rechtsschutzversicherung oft vor allem eines. Ruhe. Diese Versicherung ist nicht umlagefähig. Sie ist jedoch vollständig steuerlich absetzbar.

Kostenrahmen:
Rund 240 bis 360 Euro pro Jahr.

2. Mietausfallversicherung
Rechnerisch selten nötig, emotional oft überschätzt. Statistisch liegt die Mietausfallquote in Deutschland bei etwa zwei bis drei Prozent. Mietnomaden machen weniger als ein Prozent aller Mietverhältnisse aus.

In der Praxis ist der wichtigste Schutz keine Versicherung, sondern eine saubere Mieterauswahl:
✅ Schufa-Auskunft
✅ Einkommensnachweise
✅ Mieterselbstauskunft
✅ Vorvermieterbescheinigung
✅ Kaution in Höhe von drei Monatsmieten

Diese Maßnahmen kosten nichts und reduzieren das Risiko erheblich.

Eine Mietausfallversicherung kann Sinn machen:

• bei sehr hohen Mieten
• in schwierigeren Lagen
• wenn du als Einsteiger zusätzliche Sicherheit brauchst

In den meisten Fällen ist sie verzichtbar.

Kostenrahmen:
Etwa drei bis fünf Prozent der Jahreskaltmiete.

3. Private Haftpflichtversicherung des Mieters
Diese Versicherung betrifft nicht dich direkt, schützt dein Objekt aber indirekt. Sie deckt Schäden ab, die durch Fahrlässigkeit entstehen, etwa Wasser oder Brandschäden. Du darfst sie nicht verpflichtend im Mietvertrag verlangen. Du darfst aber Mieter bevorzugen, die eine solche Absicherung haben. Die Kosten trägt der Mieter selbst.

Welche Versicherungen du auf den Mieter umlegen kannst
Hier liegt ein oft unterschätzter Renditehebel.

Umlagefähig über die Nebenkostenabrechnung sind:
✅ Wohngebäudeversicherung inklusive Elementarschutz
✅ Haus und Grundbesitzerhaftpflicht

Voraussetzung:
Diese Kosten müssen ausdrücklich im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten genannt sein. Fehlt diese Regelung, darfst du sie nicht abrechnen.

Nicht umlagefähig sind:
❌ Vermieter Rechtsschutzversicherung
❌ Mietausfallversicherung

Diese Kosten kannst du jedoch vollständig steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

Fazit: Klarer Schutz ohne Renditeverlust
Für eine solide Kapitalanlage Immobilie gilt:
✅ Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz ist Pflicht
✅ Haftpflichtschutz ist unverzichtbar
✅ beide Kosten sind umlagefähig
✅ Rechtsschutz ist eine Frage deiner Risikotoleranz
✅ Mietausfallversicherungen sind meist verzichtbar

Versichere dich nicht gegen jedes theoretische Risiko.

Spare aber auch nicht an den Stellen, die dein gesamtes Investment gefährden könnten. Mit dieser Struktur bist du rechtlich sauber aufgestellt, wirtschaftlich vernünftig abgesichert und behältst deine Rendite im Blick.

Genauso sieht professionelles Immobilieninvestment aus.