Steuerliche Vorteile beim Immo­bilien­investment

Beim Immobilieninvestment denken viele an Miet­einnahmen, Finanzierung und Lage, doch ein oft unter­schätzter Hebel für deine Rendite liegt im Steuerrecht.

Wer als Vermieter steuerlich klug plant, kann seine laufenden Kosten spürbar senken und seine Kapital­anlage deutlich effizienter gestalten.

In diesem Beitrag erfährst du, wie du Werbungskosten gezielt nutzt, welche Posten sich steuerlich absetzen lassen und wie du mit dem Lohn­steuer­ermäßigungs­antrag schon unterjährig von deinen Steuer­vorteilen profitierst.

So sinkt deine Steuerlast.

Sobald du eine Immobilie zur Vermietung erwirbst, kannst du zahlreiche laufende Ausgaben als Werbungs­­kosten geltend machen. Diese reduzieren direkt dein zu versteuerndes Einkommen und damit auch deine Steuerzahlung.

Wichtige abzugsfähige Kosten sind unter anderem:

Zinszahlungen:
Der Zinsanteil deiner monatlichen Darlehensrate ist komplett absetzbar, oft die größte Position.

Abschreibung (AfA):
Für Bestands- oder Neubauten kannst du jährlich 2–3 % des Gebäudewerts abschreiben.
Bei Altbauten kann ein Gutachten höhere Sätze ermöglichen.

Verwaltungs- und Beratungskosten:
Hausverwaltung, Steuerberatung oder externe Dienstleister sind steuerlich relevant.

Erhaltungsaufwand:
Reparaturen und kleinere Modernisierungen wirken sich sofort steuermindernd aus.

Nicht umlagefähige Nebenkosten:
Etwa Versicherungen oder Verwaltungskosten, die du als Vermieter selbst trägst.

Fahrtkosten:
Fahrten zur Immobilie etwa zur Besichtigung, Übergabe oder Instandhaltung kannst du aktuell mit 30 Cent pro Kilometer abrechnen.

Versicherungen:
Alle immobilienbezogenen Policen wie Gebäude-, Haftpflicht- oder Mietausfallversicherung sind voll absetzbar.

Tipp:
Auch kleinere Ausgaben wie Portokosten, Grund­buch­auszüge oder Fahrtkosten zu Terminen (am besten mit einem Fahrtenbuch dem Finanzamt nachweisen) summieren sich, Belege sammeln lohnt sich.

Lohnsteuerermäßigungsantrag:
Ein oft übersehener Vorteil für Angestellte mit Vermietungseinkünften ist der Lohn­steuer­ermäßigungs­antrag. Statt auf die Steuer­erstattung im Folgejahr zu warten, kannst du deine monatliche Steuerbelastung sofort senken (sobald die Kaufpreis Zahlung an den Verkäufer erfolgt ist) und bekommst mehr Nettogehalt.

So funktioniert’s:

Du schätzt deine zu erwartenden Werbungskosten (z. B. Zinsen, Fahrten, Verwaltung) und gibst sie beim Finanz­amt an.

Das Finanz­amt berücksichtigt diese bei der Berechnung deiner Lohnsteuer.

Dein Arbeitgeber führt entsprechend weniger Lohn­steuer ab, dein Nettogehalt steigt direkt.

Beispielrechnung:

  • Werbungskosten: 9.000 € jährlich
  • Steuersatz: 35 %
  • Steuerersparnis: ca. 3.150 € pro Jahr
  • Monatlicher Vorteil: rund 260 € mehr Nettogehalt

Gerade zu Beginn einer Finanzierung kann dieser monatliche Spielraum entscheidend sein, etwa für Rücklagen, Modernisierungen oder neue Investments.

Der Antrag kann formlos oder über das ELSTER-Portal gestellt werden, wichtig: jährlich erneuern!

Fazit:
Steuern sind kein Hindernis, sondern ein Renditehebel

Viele Immobilieninvestoren verschenken unnötig Geld, weil sie steuerliche Möglichkeiten nicht vollständig ausschöpfen. Dabei lässt sich durch systematisches Vorgehen viel herausholen:

Nutze alle zulässigen Werbungskosten, um deine Steuerlast zu senken.

Denke unterjährig: Nicht erst mit der Steuererklärung planen, sondern direkt über den Lohn­steuer­ermäßigungs­antrag profitieren.

Verbessere deine Liquidität, ohne zusätzliche Einnahmen, allein durch smarte steuerliche Planung.