Warum Schuldenfreiheit gut klingt, dich aber beim Vermögensaufbau ausbremst
Du besitzt eine vermietete Immobilie. Die Miete kommt pünktlich, Kredit und laufende Kosten sind gedeckt und am Monatsende bleibt ein kleiner Überschuss.
Irgendwann stellt sich fast automatisch eine Frage:
Soll ich jetzt einfach alles weiter abbezahlen, bis die Immobilie mir vollständig gehört? Viele entscheiden sich genau dafür. Nicht aus strategischen Gründen, sondern weil es sich richtig anfühlt.
Schuldenfreiheit steht für Sicherheit, Kontrolle und Unabhängigkeit. So haben wir es gelernt. Für Kapitalanleger ist genau das jedoch oft der Punkt, an dem Wachstum endet.
Warum Schuldenfreiheit so verlockend ist
Der Wunsch, schuldenfrei zu sein, ist tief verankert. Er kommt aus dem privaten Denken. Schulden bedeuten Abhängigkeit. Schuldenfreiheit bedeutet Ruhe. Über Jahrzehnte galt. Wer sein Haus abbezahlt hat, hat es geschafft.
Das Problem ist nicht der Wunsch nach Sicherheit. Das Problem ist, diese Logik eins zu eins auf Kapitalanlagen zu übertragen. Denn bei Immobilien als Investment geht es nicht darum, frei von Schulden zu sein. Es geht darum, frei in Entscheidungen zu bleiben. Eine vollständig abbezahlte Immobilie fühlt sich sicher an. Gleichzeitig steht dein Kapital still, statt weiter für dich zu arbeiten.
Was wirklich passiert, wenn du konsequent abbezahlst
Wenn du deine Immobilie einfach weiter tilgst, laufen mehrere Effekte gleichzeitig ab. Dein Kapital steckt immer tiefer im Objekt. Es steht dir nicht mehr für neue Investitionen zur Verfügung. Dein monatlicher Überschuss steigt leicht, gleichzeitig verschwinden steuerliche Vorteile, weil Zinsen wegfallen, die du vorher absetzen konntest.
Deine Eigenkapitalrendite sinkt, da immer mehr eigenes Geld im Objekt gebunden ist.
Der Hebel, der dein Wachstum ermöglicht hat, wird blockiert. Das Ergebnis wirkt beruhigend, ist wirtschaftlich aber träge. Du fühlst dich sicher, dein Geld arbeitet jedoch deutlich weniger effizient.
Was strategisch sinnvoller ist
Nach etwa zehn Jahren ergeben sich bei vielen Immobilien neue Handlungsspielräume. Die Immobilie läuft stabil, der Marktwert ist gestiegen und die steuerlichen Rahmenbedingungen haben sich verbessert.
Ab diesem Punkt hast du mehrere Optionen:
- Du kannst gestiegene Werte nutzen, um Kapital für weitere Käufe freizusetzen.
- Du kannst steuerfrei verkaufen und mit größerem Volumen neu investieren.
- Du kannst die Tilgung bewusst niedrig halten und die freiwerdende Liquidität für neue Projekte einsetzen.
Wer stattdessen einfach weiter tilgt, entscheidet sich für Stillstand aus Gewohnheit.
Warum Schulden bei Immobilien ein Vorteil sein können
Schulden sind nicht per se schlecht. Im Immobilieninvestment erfüllen sie eine klare Funktion. Fremdkapital wirkt als Hebel. Mit vergleichsweise wenig eigenem Geld bewegst du ein Vielfaches an Immobilienwert. Inflation arbeitet langfristig gegen deine Schulden. Der Kreditbetrag bleibt nominal gleich, während Einkommen und Immobilienwerte steigen. Zinsen sind steuerlich absetzbar. Solange Zinsen anfallen, reduzieren sie deine steuerliche Belastung.
Ohne Schulden entfällt dieser Effekt vollständig. Entscheidend ist nicht, ob Schulden existieren. Entscheidend ist, ob sie kontrolliert eingesetzt werden.
Wann Abbezahlen trotzdem sinnvoll ist
Tilgung ist kein Fehler. Sie ist eine Frage des Zeitpunkts. Solange du aktiv Vermögen aufbauen möchtest, bremst vollständige Entschuldung dein Wachstum. Wenn sich dein Fokus jedoch verschiebt, etwa in Richtung Ruhestand oder Vermögenssicherung, kann
Abbezahlen strategisch sinnvoll werden. Dann geht es nicht mehr um Skalierung. Dann geht es um Stabilität, planbare Einnahmen und geringere Verpflichtungen.
Wichtig ist die bewusste Entscheidung.
Nicht aus Angst tilgen. Nicht aus Gewohnheit weitermachen.
Fazit: Tilgung ist eine Frage des Timings
Die entscheidende Frage lautet nicht, ob du abbezahlen solltest. Die entscheidende Frage lautet, wann es Sinn ergibt. Während du Vermögen aufbauen willst, ist jeder zusätzlich getilgte Euro ein Euro weniger für Wachstum.
Erst wenn sich dein Ziel von Aufbau zu Sicherung verschiebt, wird vollständige Entschuldung zur sinnvollen Strategie. Schuldenfreiheit fühlt sich gut an. Strategisches Investieren bringt dich weiter.