Renovierungen bei Immobilien als Kapitalanlage
Wann sie sinnvoll sind und wie du damit Rendite, Miete und Immobilienwert steigerst
Renovierungen gelten für viele Einsteiger als notwendiges Übel. Hohe Kosten, viel Aufwand und die Angst, Geld zu verlieren. In der Praxis sind Renovierungen jedoch einer der wirkungsvollsten Hebel im Immobilieninvestment, wenn sie strategisch geplant werden.
Nicht jede Maßnahme ist sinnvoll. Nicht jeder Zeitpunkt ist richtig. Wer planlos renoviert, verbrennt Kapital. Wer gezielt vorgeht, erhöht Mieteinnahmen, senkt Leerstand und steigert dauerhaft den Wert der Immobilie.
Genau darum geht es hier.
Wann Renovierungen für Vermieter wirklich Sinn machen
✅ Beim Mieterwechsel
Der Mieterwechsel ist der beste Zeitpunkt für Renovierungen. Die Wohnung steht leer, Handwerker können ohne Zeitdruck arbeiten und du kannst die Immobilie neu am Markt positionieren. Eine modernisierte Wohnung erzielt nicht nur schneller einen neuen Mieter, sondern meist auch eine deutlich höhere Miete. Gleichzeitig vermeidest du Mietausfälle durch lange Leerstandszeiten.
✅ Wenn die Wohnung schlecht vermietbar ist
Lange Inserate, viele Besichtigungen ohne Abschluss oder dauerhaftes Nachverhandeln beim Mietpreis sind klare Warnsignale. Oft liegt die Ursache nicht an der Lage, sondern am Zustand der Wohnung. Veraltete Bäder, abgenutzte Böden oder dunkle Räume schrecken Interessenten ab. In solchen Fällen ist eine Renovierung kein Luxus, sondern Voraussetzung für Vermietbarkeit.
✅ Vor einer Refinanzierung
Renovierte Immobilien haben einen höheren Beleihungswert. Banken bewerten nicht nur Lage und Miete, sondern auch Zustand und Zukunftsfähigkeit.
Ein besserer Objektzustand kann zu besseren Zinskonditionen führen oder den Weg für weitere Investments öffnen, weil weniger Eigenkapital gebunden wird.
Wann du bewusst nicht renovieren solltest
❌ Während eines stabilen Mietverhältnisses ohne Anlass
Zahlt dein Mieter pünktlich, fühlt sich wohl und die Wohnung ist in ordentlichem Zustand, gibt es keinen Grund für Aktionismus. Unnötige Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses kosten Geld, stören das Mietverhältnis und bringen meist keinen wirtschaftlichen Vorteil.
❌ Wenn die Miete bereits marktgerecht ist
Ist die Miete schon im oberen Bereich des Mietspiegels, lässt sich durch weitere Investitionen oft kein zusätzlicher Ertrag erzielen. In diesem Fall ist dein Kapital in einer neuen Immobilie mit Entwicklungspotenzial meist deutlich besser eingesetzt.
Die drei Renovierungsmaßnahmen mit dem größten Renditehebel:
1. Das Badezimmer
Das Bad entscheidet häufig über Zu- oder Absage bei der Vermietung. Ein veraltetes Badezimmer wirkt sofort wertmindernd.
Typische Investition
10.000 bis 15.000 Euro
Typisches Mietplus
80 bis 120 Euro monatlich
Effekt:
Deutlich bessere Vermietbarkeit und höheres Mietniveau
2. Neue Böden und frischer Anstrich
Oft reichen einfache Maßnahmen. Helle Wände und moderne Böden verändern den Gesamteindruck der Wohnung enorm.
Typische Investition
3.000 bis 5.000 Euro
Typisches Mietplus
30 bis 50 Euro monatlich
Effekt:
Schnell umgesetzt, geringe Kosten, hohe Wirkung
3. Moderne Küche
Gerade bei kleineren Wohnungen ist eine zeitgemäße Küche oft der entscheidende Faktor. In B und C Lagen reicht eine solide, funktionale Lösung vollkommen aus.
Typische Investition
5.000 bis 8.000 Euro
Typisches Mietplus
40 bis 70 Euro monatlich
Effekt:
Höhere Nachfrage, kürzere Leerstandszeiten
So holst du dir einen großen Teil der Kosten zurück
Steuerliche Absetzbarkeit
Renovierungs- und Modernisierungskosten kannst du steuerlich geltend machen. Reparaturen oft sofort, Modernisierungen über mehrere Jahre.
Bei einem hohen persönlichen Steuersatz reduziert sich die tatsächliche Belastung erheblich. Effektiv trägt der Staat einen großen Teil der Kosten mit.
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
Der entscheidende Hebel liegt in der Modernisierungsumlage. Acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Beispiel:
Modernisierungskosten Badezimmer 12.000 Euro
Acht Prozent davon 960 Euro jährlich
Das entspricht 80 Euro mehr Miete pro Monat
Kombiniert mit der Steuerersparnis amortisiert sich die Investition deutlich schneller als viele erwarten.
Die drei häufigsten Fehler von Anfängern
1. Zu hochwertig für die Lage renovieren
Luxusausstattung in durchschnittlichen Lagen zahlt dir niemand. Mieter orientieren sich am Markt, nicht an Designpreisen.
2. Arbeiten ohne Rechnung vergeben
Ohne Rechnung keine steuerliche Absetzbarkeit. Damit verschenkst du oft 30 bis 40 Prozent der Investition.
3. Renovieren, ohne Mieterhöhung einzuplanen
Eine renovierte Wohnung ohne angepasste Miete ist kein Investment, sondern ein Zuschussgeschäft.
Fazit:
Renovierungen sind kein Kostenfaktor, sondern ein strategisches Werkzeug. Richtig eingesetzt steigern sie Mieteinnahmen, Immobilienwert und steuerliche Effizienz gleichzeitig.
Der Schlüssel liegt im richtigen Timing, im Fokus auf wenige wirkungsvolle Maßnahmen und in einer realistischen Einschätzung von Lage und Zielgruppe.
Wer so vorgeht, baut nicht nur eine schönere Immobilie, sondern ein solides, skalierbares Investment.