0,5 Prozent mehr Zinsen, warum das für Kapitalanleger ein starkes Investment sein kann

Ohne Eigenkapital finanzieren. Für viele klingt das nach einem Fehler. Der Gedanke kommt fast reflexartig. Dann zahlst du doch viel mehr Zinsen. Das kann sich doch nicht rechnen. Rein technisch stimmt das sogar.

Wer eine Immobilie ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital finanziert, zahlt bei den meisten Banken etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr Zins als jemand, der 20 Prozent oder mehr einbringt.

Was viele dabei übersehen. Für Kapitalanleger kann genau dieser scheinbare Nachteil ein entscheidender Vorteil sein.

Was der Zinsunterschied wirklich bedeutet

Nehmen wir ein einfaches Beispiel.
Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro.

Variante eins.
Du bringst 40.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst den Rest zu vier Prozent Zins.

Variante zwei.
Du finanzierst den Kauf vollständig und zahlst dafür 4,5 Prozent Zins.

Der monatliche Unterschied liegt grob bei rund 250 Euro. Auf den ersten Blick wirkt das teuer. Auf den zweiten Blick passiert etwas Entscheidendes. In Variante zwei bleiben 40.000 Euro liquide. Und genau diese Liquidität entscheidet darüber, ob du eine Immobilie besitzt oder ob du ein Portfolio aufbaust.

Warum Eigenkapital für Investoren anders funktioniert
Viele Menschen denken. Je mehr Eigenkapital ich einsetze, desto sicherer bin ich. Für das Eigenheim mag dieser Gedanke sinnvoll sein

Für eine Kapitalanlage gilt eine andere Logik, Eigenkapital ist kein Sicherheitsbaustein. Eigenkapital ist ein Werkzeug.
Während ein Anleger sein gesamtes Erspartes in eine Immobilie steckt und danach jahrelang erneut sparen muss, nutzt ein anderer seine Liquidität strategisch.

Zum Beispiel für:

• den nächsten Immobilienkauf
• ausreichende Rücklagen für unerwartete Ausgaben
• schnelles Handeln bei attraktiven Marktchancen

Der Unterschied ist grundlegend.

Nicht eine Immobilie besitzen, sondern ein System aufbauen.
Der steuerliche Effekt, den viele nicht einplanen Ein Punkt wird fast immer unterschätzt. Höhere Zinsen sind nicht einfach verloren. Als Vermieter kannst du Zinskosten vollständig steuerlich geltend machen. Je höher dein persönlicher Steuersatz ist, desto stärker wirkt dieser Hebel.

Ein vereinfachtes Beispiel:
Wenn du im Grenzsteuersatz von 42 Prozent liegst und im Jahr 9.000 Euro Zinsen zahlst, bekommst du einen erheblichen Teil davon über die Steuer zurück. Bei höheren Zinsen ist dieser Effekt stärker. Bei niedrigeren Zinsen entsprechend schwächer. Wer zusätzlich einen Lohnsteuerermäßigungsantrag nutzt, erhält diesen Vorteil nicht erst am Jahresende, sondern monatlich direkt über das Nettoeinkommen.

Das Ergebnis.
Die Mehrkosten der höheren Finanzierung relativieren sich deutlich.

Der Blick auf zehn Jahre Vermögensaufbau
Jetzt lohnt sich ein Perspektivwechsel. Stell dir zwei Investoren vor, die beide im gleichen Jahr ihre erste Immobilie kaufen. Investor eins bringt viel Eigenkapital ein.Die Finanzierung ist günstig, aber das Kapital ist gebunden. Erst Jahre später kann er über den nächsten Kauf nachdenken.

Investor zwei finanziert mit wenig oder keinem Eigenkapital. Die monatliche Belastung ist etwas höher, aber die Liquidität bleibt erhalten. Dadurch kann er deutlich früher nachlegen.

Nach zehn Jahren besitzt Investor eins, vielleicht zwei Immobilien. Investor zwei hat sein Portfolio systematisch erweitert und hält mehrere Objekte. Der Unterschied entsteht nicht durch den Zinssatz. Er entsteht durch Geschwindigkeit, Skalierung und Wiederholbarkeit.

Warum günstig nicht automatisch gut ist
Viele Anleger optimieren auf den niedrigsten Zinssatz. Investoren optimieren auf Wachstum. Die entscheidende Frage lautet nicht, ob du dir höhere Zinsen leisten kannst. Die entscheidende Frage ist, ob du es dir leisten kannst, deutlich langsamer zu wachsen. Wer nur auf den Zinssatz schaut, denkt kurzfristig. Wer Liquidität, Steuern und Skalierung berücksichtigt, denkt strategisch. Ja, die monatliche Belastung ist höher. Dafür bleibt dein Kapital flexibel, du kannst schneller handeln und baust Schritt für Schritt Vermögen auf, statt jahrelang zu warten.

Fazit: Mehr Zins kann mehr Vermögen bedeuten
0,5 Prozentpunkte mehr Zinsen sind kein Fehler. Sie können ein bewusster Tausch sein.
Du tauschst einen minimal höheren monatlichen Aufwand gegen:

✅ höhere Liquidität
✅ schnelleren Portfolioaufbau
✅ stärkere steuerliche Effekte
✅ mehr Handlungsspielraum

Nicht jede Finanzierung ohne Eigenkapital ist sinnvoll.Aber pauschal auf niedrige Zinsen zu optimieren, kostet viele Anleger Jahre. Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, sollte nicht fragen, wie billig die Finanzierung ist. Sondern wie gut sie das eigene Wachstum unterstützt.

Genau hier trennt sich günstiges Finanzieren von strategischem Investieren.