Was die Mietrendite wirklich aussagt und was nicht
Die Mietrendite ist oft die erste Kennzahl, die angehende Immobilieninvestoren kennenlernen.
Klingt logisch: „Je höher die Rendite, desto besser das Investment.“
Doch dieser Satz greift zu kurz.
Denn wer sich nur auf diese Zahl verlässt, verpasst oft die eigentlichen Chancen oder trifft Entscheidungen, die auf dem Papier gut aussehen, langfristig aber wenig bringen.
Die Mietrendite einfach erklärt.
Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet:
(Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis inkl. Nebenkosten) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Jahresmiete: 10.000 €
-> Rendite: 4 %
Das klingt solide.
Aber was sagt diese Zahl wirklich aus? Was die Mietrendite nicht zeigt.
Die Mietrendite ist nur eine Momentaufnahme, sie lässt viele wichtige Aspekte außen vor:
❌ Finanzierungskosten (Zinsen, Nebenkosten)
❌ Laufende Ausgaben (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen)
❌ Den Tilgungsanteil – also echten Vermögensaufbau
❌ Steuerliche Effekte, die deine Rendite verbessern
❌ Die Entwicklungschancen von Lage und Mieten
Fazit:
Die Mietrendite zeigt dir den Ist-Zustand aber kein vollständiges Bild der Wirtschaftlichkeit. Langfristiges Denken schlägt kurzfristige Zahlen.
Viele erfahrene Investoren kaufen bewusst Objekte mit scheinbar niedriger Rendite, weil sie auf das Entwicklungspotenzial setzen.
Beispiel:
Du kaufst mit 3,2 % Mietrendite in einem wachsenden Speckgürtel von München, Leipzig oder Frankfurt.
- Mieten steigen über Jahre um 15–25 %
- Der Immobilienwert entwickelt sich mit
- Deine Finanzierung bleibt konstant – dein Cashflow wächst
Du kaufst keine Zahl, du kaufst Perspektive.
Steuerliche Effekte: die oft übersehene Rendite
Gerade in den ersten Jahren können steuerliche Vorteile deine echte Rendite stark verbessern:
- Zinsen sind direkt als Werbungskosten absetzbar
- Abschreibung (AfA) bringt jedes Jahr 2–3 % steuerliche Entlastung
- Instandhaltung, Fahrten, Verwaltung alles absetzbar
- Mit Lohnsteuerermäßigungsantrag bekommst du mehr Netto unterjährig
Ergebnis: Selbst bei moderater Mietrendite steigt dein Netto-Cashflow spürbar.
Worauf du wirklich achten solltest:
1. Eigenkapitalrendite
Was bringt dein eingesetztes Kapital?
Ein Objekt für 250.000 € mit 20.000 € Eigenkapital zu kaufen und 5.000 € jährlich zu tilgen, bringt oft mehr als ein Objekt mit 6 % Mietrendite aber ohne Hebel.
2. Vermögensaufbau durch Tilgung
Jede Monatsrate baut dein Vermögen auf. Die Mietrendite ignoriert das dabei ist genau das oft der größte Hebel.
3. Entwicklungspotenzial des Standorts
Gibt es Zuzug? Bautätigkeit? Knappen Wohnraum? Gute Standorte machen aus vermeintlich „schwachen“ Investments echte Renditebringer.
4. Mietsteigerungspotenzial
Sind Mieten unter Marktwert? Luft nach oben durch Indexmiete oder Modernisierung?
Diese Reserven sieht man nicht auf den ersten Blick – sie entscheiden aber über die künftige Performance.
Fazit:
Die Mietrendite ist nur der Anfang
Wer nur auf die Mietrendite schaut, lässt oft genau die Objekte liegen, mit denen langfristig Vermögen aufgebaut wird.
Professionelle Investoren:
✅ Investieren auch mit leicht negativem Cashflow, wenn das Potenzial stimmt
✅ Denken in Jahrzehnten, nicht in Quartalen
✅ Rechnen mit Steuern, Tilgung, Standortentwicklung nicht nur einer Zahl
Also: Frag dich nicht nur, was dir die Immobilie heute bringt, sondern was sie dir in 10 oder 20 Jahren ermöglicht.