Wie Mieterhöhungen dein Investment schützen
Deine Immobilie ist wie ein kleiner Betrieb, der rund um die Uhr für dich arbeitet.
Damit das auch langfristig funktioniert, müssen Einnahmen und Ausgaben im Gleichgewicht bleiben.
Genau das erreichst du mit durchdachten, gut begründeten Mietanpassungen.
In diesem Beitrag erfährst du, wie du solche Erhöhungen vorbereitest und damit Cashflow und Objektwert langfristig sicherst.
Mieterhöhung heißt nicht automatisch Gier.
Die Realität: Energiepreise steigen, Handwerker verlangen mehr, gesetzliche Rücklagen steigen ebenfalls. Wenn du die Miete konstant hältst, schrumpft dein realer Überschuss. Du hast weniger Spielraum für Instandhaltung oder Modernisierung.
Eine marktgerechte Anpassung ist deshalb keine Abzocke, sondern sorgt dafür, dass deine Immobilie wirtschaftlich bleibt und deine Mieter auch in Zukunft gut wohnen.
Warum überhaupt erhöhen?
Kosten ausgleichen und Wert erhalten.
Betriebskosten, Versicherungen und Rücklagen steigen im Schnitt zwei bis drei Prozent pro Jahr. Ohne Anpassung ist dein Überschuss bald aufgezehrt.
Cashflow stabilisieren.
Schon kleine Erhöhungen führen dazu, dass deine Immobilie sich nach ein paar Jahren selbst trägt statt dich Monat für Monat Geld zu kosten.
Modernisierungen finanzieren.
Regelmäßige Anpassungen schaffen finanziellen Spielraum für Renovierungen oder energetische Maßnahmen. Das steigert Wohnqualität und sichert die Vermietbarkeit.
Bessere Konditionen bei der Bank.
Mehr monatlicher Überschuss bedeutet für die Bank mehr Sicherheit. Das kann bei der Anschlussfinanzierung zu besseren Zinsen oder einem höheren Beleihungswert führen.
Inflation abfedern.
Wenn deine Miete im Takt mit dem Verbraucherpreisindex wächst, bleibt deine Rendite stabil und der reale Wert deiner Einnahmen erhalten.
Beispiel: Vom Minus zum Plus
Startpunkt:
900 Euro Miete, 1.000 Euro Darlehensrate → Cashflow 100 Euro
Jahr 1:
900 Euro Miete → Cashflow 100 Euro
Jahr 3 (+20 %):
1.080 Euro Miete → Cashflow +80 Euro
Jahr 7 (+20 %):
1.296 Euro Miete → Cashflow +296 Euro
Jahr 10 (+20 %):
1.555 Euro Miete → Cashflow +555 Euro
Fazit:
Schon nach der ersten Erhöhung wird aus einem negativen ein positiver Cashflow. Nach drei Anpassungen hast du nicht nur ein gutes monatliches Plus, sondern auch einen deutlich höheren Immobilienwert denn jede Erhöhung steigert die Jahresnettokaltmiete und damit auch den Kapitalwert.
Drei einfache Wege zur Mietanpassung:
1.Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
- Mindestens 15 Monate Abstand zur letzten Erhöhung
- Maximal 20 Prozent (mancherorts 15 Prozent) in drei Jahren
- Grundlage: Mietspiegel oder drei vergleichbare Wohnungen
- Je besser die Begründung, desto geringer das Risiko eines Widerspruchs
2. Indexmiete
- Miete steigt automatisch mit dem Verbraucherpreisindex
- Mindestabstand: 1 Jahr
- Ideal bei Neuvermietung direkt im Vertrag geregelt
3. Staffelmiete
- Vertraglich vereinbarte Erhöhungen in Euro oder Prozent
- Ebenfalls 1 Jahr Mindestabstand
- Planbar für beide Seiten
Praxis-Tipp:
Ein persönliches Gespräch und ein kleines Upgrade etwa eine neue Armatur erhöhen die Zustimmung deutlich.
3 typische Fehler, die du vermeiden solltest!
1. Kappungsgrenze ignorieren.
In vielen Städten gilt: maximal 20 Prozent in drei Jahren, andernorts 15 Prozent. Wer mehr verlangt, riskiert rechtlich unwirksame Erhöhungen.
2. Zu kurzer Abstand zur letzten Erhöhung.
Frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Anpassung möglich. Alles davor kann der Mieter anfechten.
3. Schlechte Begründung.
Ohne Mietspiegel oder dokumentierte Vergleichswohnungen fehlt die rechtliche Grundlage und dein Mieter kann leicht widersprechen.
Fazit:
Mietanpassung ist kein Tabu, sondern Pflicht!
Wer langfristig investieren will, kommt um regelmäßige Mietanpassungen nicht herum.
Sie gleichen steigende Kosten aus, sichern den Cashflow und stabilisieren den Immobilienwert.
Wichtig ist, fair und rechtlich korrekt vorzugehen. Mit sauberer Begründung, einem offenen Austausch und etwas Fingerspitzengefühl schützt du nicht nur deine Zahlen, sondern auch das Verhältnis zu deinen Mietern.