Welche Immobilien eignen sich wirklich als Kapitalanlage?

In diesem Beitrag zeige ich dir, wie du renditestarke Immobilien von Fehlkäufen unterscheidest. Während viele nach Geschmack kaufen, erfährst du, worauf es bei Standort und Objektwahl wirklich ankommt.

Warum sind Bestandsimmobilien oft besser?
Wo findest du im Speckgürtel echte Renditeperlen?
Und welche Mikrolage-Faktoren sind wirklich wichtig?
Neubau oder Bestandsimmobilie was lohnt mehr?

Neubau:
Modern und pflegeleicht, aber teuer.
✅ Weniger Reparaturen dank neuer Technik.
✅ Bessere Vermietbarkeit durch zeitgemäße Grundrisse und Energieeffizienz.
❌ Höhere Anschaffungskosten, oft niedrigere Mietrendite.
❌ Geringere Abschreibung, außer bei speziellen Förderungen wie KfW 40 QNG.

Bestandsimmobilie:
Günstigerer Einstieg und oft bessere Rendite.
✅ Bessere Mietrenditen durch niedrigere Kaufpreise.
✅ Höhere Abschreibung durch höheren Gebäude­anteil.
✅ Etablierte Mieterschaft in gewachsenen Lagen.
❌ Sanierungs- und Modernisierungskosten ein­kalkulieren.

Fazit:
Für renditebewusste Anleger sind Bestandsimmobilien meist attraktiver. Neubauten punkten mit Komfort und weniger Aufwand, kosten aber oft mehr und bringen geringere Anfangsrenditen.

Makrolage: Wo lohnt sich das Investment?
Die Makrolage also Stadt oder Region, ist das Funda­ment für deinen Erfolg. Ballungszentren und deren Speckgürtel bieten oft das beste Verhältnis aus Wertsteigerung und stabiler Nachfrage. 

Warum der Speckgürtel?

  • Innenstädte werden immer teurer und knapper.
  • ÖPNV und Infrastruktur im Umland verbessern sich.
  • Homeoffice verringert den Druck auf zentrale Lagen.
  • Familien suchen bezahlbaren Wohnraum im Umland.

Beispiele für attraktive Speckgürtel:
München: Augsburg, Dachau | Frankfurt: Bad Nauheim, Darmstadt | Hamburg: Norderstedt, Elmshorn | Berlin: Potsdam, Oranienburg | Stuttgart: Waiblingen, Esslingen

Wichtig:

  • Stabiles oder wachsendes Bevölkerungs­wachstum.
  • Niedrige Arbeits­losig­keit, diversi­fizierter Arbeits­markt.
  • Gute Anbindung an Verkehr, Schulen, Einkaufs­möglich­keiten.
  • Leerstandsquote unter 3 % als Zeichen für starke Nachfrage.

Mikrolage: Der Erfolgsfaktor vor Ort
Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld deiner Immobilie und entscheidet oft über Vermietbarkeit und Rendite.

Checkliste Mikrolage:

  • Nähe zu ÖPNV, Supermärkten, Ärzten.
  • Parkplatzsituation: Garage oder Stellplatz?
  • Nachfrage nach Mietwohnungen im Viertel.
  • Geplante Neubauten in der Umgebung.
  • Zustand der Nachbarschaft: gepflegt, grün, wenig Leerstand.

Praxisbeispiel:
Eine Wohnung in Hanau nahe S-Bahn und Einkauf ist oft besser als eine im Münchner Stadtteil mit vielen leerstehenden Gewerbeflächen.

Fazit:
Lage und Vermietbarkeit sind entscheidend.

  • Bestandsimmobilien bieten meist bessere Renditen und Abschreibungschancen.
  • Speckgürtel verbinden Wertsteigerung mit stabiler Nachfrage – ideal für Investoren.
  • Makrolage mit Wachstum und guter Infrastruktur sichert Wertstabilität.
  • Mikrolage entscheidet über täglichen Erfolg und Cashflow.

Frag dich immer:
“Wollen Menschen hier auch in 10–20 Jahren noch wohnen?” Wenn ja, bist du auf dem richtigen Weg.