Der Fremdkapital-Hebel: Warum weniger Eigenkapital mehr Rendite bringt
Eine der stärksten Strategien beim Immobilienaufbau ist der richtige Umgang mit Fremdkapital.
Während viele erst jahrelang sparen, um genügend Eigenkapital zu sammeln, kannst du mit dem Hebel mehrere Immobilien gleichzeitig finanzieren.
Hier erfährst du, wie du mit wenig Eigenkapital hohe Renditen erzielst, warum Banken bis zu 100 % des Kaufpreises finanzieren und wie du trotz mehrerer Kredite deine Bonität für weitere Investments behältst.
Das Prinzip des Fremdkapitalhebels
Banken finanzieren oft bis zu 100 % des Kaufpreises, manchmal sogar mehr, besonders bei gut bewerteten Objekten. Das bedeutet: Du brauchst wenig eigenes Geld, kannst aber trotzdem investieren.
✅ Mehrere Immobilien mit demselben Kapital kaufen
✅ Eigenes Geld bleibt als Sicherheit oder für neue Deals frei
✅ Der Hebeleffekt: Mit geliehenem Geld Rendite erwirtschaften
Während du bei Aktien immer 100 % aus eigener Tasche zahlst, macht dir die Bank im Immobilienbereich den entscheidenden Hebel zum Partner deines Vermögensaufbaus.
Hebeleffekt im Vergleich
Variante A – viel Eigenkapital:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Eigenkapital: 50.000 €
- Fremdkapital: 200.000 €
- Wertzuwachs 5 %: 12.500 €
- Eigenkapitalrendite: 25 %
Variante B – wenig Eigenkapital (Hebel):
- Kaufpreis: 250.000 €
- Eigenkapital: 10.000 €
- Fremdkapital: 240.000 €
- Wertzuwachs 5 %: 12.500 €
- Eigenkapitalrendite: 125 %
Mit weniger Eigenkapital kannst du deine Rendite vervielfachen und hast mehr Kapital für neue Investments oder Rücklagen. Skalierung ohne großes Eigenkapital.
Das klassische Modell bindet viel Kapital in einer Immobilie, und du musst erst sparen, bevor du eine weitere kaufen kannst.
Mit dem Hebel kaufst du fünf Immobilien mit je 10.000 € Eigenkapital.
Das bringt:
✅ Schnelleren Vermögensaufbau durch mehrere Objekte
✅ Mehr Mieteinnahmen und bessere Risikostreuung
✅ Stärkere Verhandlungsposition bei Banken
✅ Mehr Flexibilität und Sicherheit
Bonität für dein Eigenheim sichern
Viele investieren zu viel Eigenkapital in Mietobjekte und haben später nicht genug für das eigene Haus. Banken bevorzugen, wenn du für dein Eigenheim noch Reserven hast. Mit dem Fremdkapital-Hebel kannst du beides gut finanzieren.
Eigenkapital: Vor- und Nachteile
Vorteile:
✅ Günstigere Zinsen ab 20 % Eigenkapital
✅ Bessere Konditionen bei weiteren Krediten
✅ Geringeres Risiko bei steigenden Zinsen
✅ Positiver Cashflow von Anfang an
Nachteile:
❌ Weniger Immobilien möglich
❌ Geringere Eigenkapitalrendite, da der Hebel fehlt
Beispiel Zinsersparnis
100 % Finanzierung bei 4 % Zins = 10.000 € Zinskosten pro Jahr
80 % Finanzierung (50.000 € Eigenkapital) bei 3,5 % Zins = 7.000 € Zinskosten
Ersparnis: 3.000 € pro Jahr, also 30.000 € in zehn Jahren.
Aber:
Als Vermieter kannst du Zinsen steuerlich geltend machen so verringert sich dein effektiver Zins deutlich, was den Vorteil der niedrigeren Zinsen relativiert.
Welche Strategie passt zu dir?
Fremdkapital ohne Eigenkapital lohnt, wenn:
- Du schnell ein großes Portfolio aufbauen willst
- Deine Eigenkapitalrendite maximieren möchtest
- Du langfristig auf Wertsteigerungen setzt
- Du anfänglich auch negative Cashflows akzeptierst
Eigenkapital sinnvoll, wenn:
- Du Risiko bei steigenden Zinsen reduzieren willst
- Du sofort positiven Cashflow willst
- Du dein Portfolio langsam aufbauen möchtest
- Dir Sicherheit wichtiger ist als maximale Rendite
Fazit: Die Mischung macht’s
- Fremdkapital ist ein starkes Werkzeug für schnellen Immobilienaufbau.
- Mehr Hebel bedeutet schnelleres Wachstum, aber höhere Belastungen.
- Mehr Eigenkapital senkt Risiko, mindert aber Rendite und Wachstum.
- Langfristiger Vermögensaufbau ist das Ziel nicht kurzfristiger Cashflow.
Am Anfang ist ein hoher Hebel oft der beste Weg. Später kannst du den Eigenkapitalanteil erhöhen, um mehr Stabilität reinzubringen.