Cashflow verstehen und Vermögen mit Immobilien aufbauen

Viele glauben, eine Immobilie muss von Anfang an Gewinne abwerfen. Das stimmt so nicht.

In diesem Beitrag erkläre ich dir, warum es völlig okay ist, wenn deine Immobilie am Anfang noch nicht komplett „selbst läuft“ und wie du mit Fremdkapital trotzdem Schritt für Schritt echtes Vermögen aufbaust.

Warum muss sich eine Immobilie nicht sofort selbst tragen?

Viele Investoren erwarten, dass die Mieteinnahmen von Tag eins an höher sind als die laufenden Kosten. Das ist oft unrealistisch und gar nicht nötig.

In den ersten Jahren kann es normal sein, dass du monatlich ein bisschen drauflegst, zum Beispiel 100 bis 150 Euro über drei bis fünf Jahre. Mieten starten häufig konservativ, steigen aber mit der Zeit.

Beispiel:
Du kaufst eine Immobilie für 250.000 Euro, finanzierst komplett und hast monatliche Kreditkosten von 1.000 Euro. Die Miete liegt anfangs bei 900 Euro also 100 Euro Minus.

Steigert sich die Miete jährlich nur um 2 %, sieht das so aus:

  • Nach 1 Jahr: 918 Euro
  • Nach 5 Jahren: 993 Euro
  • Nach 10 Jahren: 1.095 Euro

Nach etwa sechs Jahren gleicht sich das aus, danach verdienst du regelmäßig Geld. Gleichzeitig hast du durch Tilgung Eigenkapital aufgebaut, was deine Kreditkonditionen verbessert.

Warum wenig Eigenkapital sinnvoll ist.
Der wahre Hebel beim Vermögensaufbau ist Fremd­kapital. Damit kannst du mit wenig Eigenkapital mehrere Immobilien kaufen und so dein Risiko streuen.

Warum das so stark wirkt:

  • Du investierst dein Kapital nicht in nur eine Immobilie, sondern in mehrere.
  • Der Mieter zahlt den Kredit ab, während du dein Kapital weiter nutzt.
  • Wertsteigerungen wirken auf den Gesamtwert, nicht nur auf dein eingesetztes Geld.

Vergleich:
Eigenkapital 100.000 Euro, Kauf einer Wohnung für 100.000 Euro → 10 % Wertsteigerung = 10.000 Euro Gewinn.

Eigenkapital 100.000 Euro, Kauf von 4 Wohnungen à 250.000 Euro mit 90 % Kredit → 10 % Wertsteigerung = 100.000 Euro Gewinn.

Der kleine anfängliche Minus-Cashflow ist der Preis für diese enorme Hebelwirkung, eine Investition in deine Zukunft.

Fazit:
Immobilien sind ein Marathon, doch wer dranbleibt, wird mit finanzieller Freiheit Schritt für Schritt belohnt! Deine Strategie sollte auf langfristigen Vermögens­aufbau ausgelegt sein, nicht auf sofortige Gewinne.

Wichtig:

  • Ein leichter negativer Cashflow am Anfang ist okay.
  • Mieten steigen mit der Zeit.
  • Mit cleverer Finanzierung nutzt du den Hebeleffekt optimal.
  • Über 10 bis 20 Jahre kannst du so erhebliches Vermögen aufbauen.